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百亿富豪离婚被围观 夫妻共同买房不可只看名字

2011-07-21 12:20 / 来源:湖州热线  已有人浏览
[导读]最近,民营钢铁巨头杜双华和宋雅红的离婚案之所以广受关注在于:它不仅关乎一个家庭的离奇聚散,更因其涉及高达数百亿的财产切分。这将是国内目前财产标的最高的离婚案。 “结婚23年来,宋雅红知道杜双华容貌的渐变,知道他庞大商业帝国的崛起与扩张,甚至知...

最近,民营钢铁巨头杜双华和宋雅红的离婚案之所以广受关注在于:它不仅关乎一个家庭的离奇聚散,更因其涉及高达数百亿的财产切分。这将是国内目前财产标的最高的离婚案。

  “结婚23年来,宋雅红知道杜双华容貌的渐变,知道他庞大商业帝国的崛起与扩张,甚至知道他在合法婚姻之外的情史,但唯独不知,早在10年前,她就已经‘被离婚’了。”——对媒体的这段总结,宋雅红认为,“概括得很好。”
  
  站在判决她“被离婚”的地方(衡水中院),宋雅红百感交集。十几家媒体记者围着她,听她诉说心中的苦闷。而法院拒绝开庭,说法是延期开庭通知快递给了她,但她并未收到。闻讯前来旁听这桩有可能创下“国内第一离婚案”(分割财产数额)的记者与家属,一个个讪讪离去。一个家庭离奇的悲欢故事,一桩高达几百亿元人民币的财产切分,均留待他日展开。

这给我们提了个醒,即使是夫妻共同财产,在法律上也有诸多规定。
  
  夫妻共有房产一个人签字不算
  
  依据我国婚姻法及物权法的有关规定:对夫妻共有房产的处分行为,应当取得夫妻的一致同意。比如:如果李先生未经其妻子同意,擅自与陈小姐签订房屋买卖合同,在法律上被视为单方处分共有财产,属于效力待定的行为。如事后李太太予以认可,则房屋买卖行为有效;否则,该行为当属无效。相关报道离婚前丈夫转移财产析产漏洞引发后遗症
  
  但是即便李先生的买卖行为被认定为无效,也不影响其与陈小姐签订的房屋买卖合同中违约条款的效力。因此李先生不能继续履行合同,陈小姐可依据合同要求李先生承担违约责任。
  
  没收定金的数额不超过合同标的20%
  
  如果陈小姐和李先生在合同中约定卖方的违约责任为“赔双倍定金或首付款20%的违约金”,那么陈小姐在向李先生主张承担违约责任时应注意以下两个问题:
  
  第一,定金是买卖双方一种履约保证,如果卖方违约则需向买方承担双倍返还的责任。本案中,依据担保法解释的有关规定,陈小姐可以主张其定金权利。如果是“订金”,则在法律上没有明确规定,通常是指具有预付款性质的一种支付,如果卖方违约仅需返还即可。
  
  第二,合同法规定,违约金和定金同时存在时,只能选择其一,陈小姐可以根据具体数额作出选择。但是在确定具体数额时,陈小姐还需留意法律对定金及违约金数额的限制性规定,即:定金的数额不应超过合同标的额的20%,而当违约金过分高于造成的损失时,具体是指当事人约定的违约金超过造成损失的30%的,法院可以应当事人请求予以适当减少。
  
  若已经过户买方可以主张所有权
  
  如果李先生与陈小姐在办理完结房屋所有权变更登记后,李太太提出李先生未经其同意擅自处分夫妻共有财产,要求对买卖行为予以撤销。在这种情况下,陈小姐可以以善意取得为由,主张已取得该房产的所有权,但必须满足下列条件:第一,陈小姐必须证明自己在受让该房产时是善意的,即在房屋买卖过程中,陈小姐并不知道该处房产是李先生的夫妻共同财产,而是善意地相信李先生是该处房产的唯一所有人。第二,陈小姐是以合理的价格买得该处房产。第三,该处房产已依法办理了变更所有权登记。
  
  中介机构不提醒
  
  在李先生违约的情形下,陈小姐是否可以要求中介机构承担赔偿责任,这需要视具体情况而定。房屋中介机构介入到房屋买卖过程主要有两种方式:第一,以居间身份为房屋买卖双方提供订立合同的媒介服务,而不作为房屋买卖合同的当事人。在这种情况下,其只要尽到如实报告义务,未隐瞒重要事实或提供虚假情况,则无需承担其他责任。第二,若中介机构作为第三方当事人参与了房屋合同的签订,即签订了三方合同,据此可认定为买卖双方是基于相信中介机构的专业资质而签订合同,中介机构应具有基本的合同风险控制能力,包括应审慎地对合同主体身份进行审查。
  
  本案中,陈小姐是与李先生以及中介机构共同签订了房屋买卖的三方合同,如出现因李先生隐瞒买卖房屋为夫妻共同财产而无法履约的情形,且三方合同对中介机构的审查义务已作出约定,陈小姐可向中介机构主张违约赔偿责任。
  
  依据相关规定,对夫妻共有房产的处分行为,应当取得夫妻的一致同意。
  
  ★律师提醒★
  
  宋律师提醒,由于我国目前并没有房屋共有权人强制登记的规定,在交易过程中,购房者很难发现其他共有人的存在。因此在签订房屋买卖合同前,应认真审查房屋的权利状况,要求卖房者提供确保有权处分所售房屋的证明或其他共有人同意处分的证明;在签订房屋买卖合同时,应明确约定卖方的违约赔偿责任;房屋买卖合同签订后,在具备办理过户手续的条件时,应及时办理产权变更登记。
  
  此外,选择正规的中介机构也能为购房者提供进一步保障,购房者应对中介机构的承诺和保证以及应该提供的服务,以书面的形式确定下来,不但可以督促中介机构认真审查卖房者资质,也便于出现纠纷时主张自身权利。

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作者:湖州热线

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